Zajednički stav nevladinih organizacija protiv potpisivanja Sporazuma o saradnji u oblasti turizma i razvoja nekretnina između Vlade Crne Gore i Ujedinjenih Arapskih Emirata

Mi, dolje potpisane nevladine organizacije, izražavamo duboku zabrinutost zbog najavljenog potpisivanja sporazuma o saradnji u oblasti turizma i razvoja nekretnina, koji će omogućiti dugoročni zakup i ,,valorizaciju” naših najvrijednijih prirodnih lokaliteta. Ovim sporazumom, investitorima iz UAE otvaraju se vrata za preuzimanje više lokacija širom države, bez transparentnih procedura i javnog uvida, što ima nesagledive posljedice po javni interes, prirodna bogatstva, ustavni poredak Crne Gore, usklađenost sa pravom EU, kao i održivi razvoj lokalnih zajednica.

U petak, 28. marta, potpisan je sporazum o saradnji između Vlade Crne Gore i Ujedinjenih Arapskih Emirata uz očiglednu namjeru da naša najvrijednija područja budu predmet netransparentnih sporazuma i devastacije u korist interesa investitora. Javnosti je neposredno prije potpisivanja sporazuma predstavljena ideja o „valorizaciji“ 12km Velike plaže i njenog zakupa u periodu od 99 godina. Međutim, ovaj Sporazum se ne odnosi samo na projekat Velike plaže, već omogućava investitorima iz UAE da uđu na više lokacija širom Crne Gore (potencijalno Buljarica, Jaz, Luštica…) o čemu ćemo vjerovatno biti informisani tek nakon sklopljenih dogovora i potpisanih ugovora iza zatvorenih vrata, ostavljajući nas bez mogućnosti da reagujemo.

Ovim dokumentom iznosimo ključne argumente i činjenice koje pozivaju na hitno preispitivanje i obustavu daljih aktivnosti u vezi sa realizacijom ovog sporazuma.

NEUSKLAĐENOST SA NACIONALNIM I EU PROPISIMA

● Kršenje nacionalnog zakonodavstva – Nacrt sporazuma između Crne Gore i Vlade Ujedinjenih Arapskih Emirata, kako je navedeno, predviđa da će zemljište za odabrane projekte biti obezbijeđeno „bez potrebe za javnim nadmetanjem, javnim tenderom ili drugim procedurama propisanim nacionalnim zakonodavstvom koje uređuje državnu imovinu“. Ovakva odredba stvara ozbiljne mogućnosti za korupciju, jer omogućava prodaju ili zakup državnog zemljišta putem direktnih pregovora iza zatvorenih vrata, bez transparentnosti i javnog nadzora. Posebno nas zabrinjava činjenica da je ovaj dokument usvojen na elektronskoj sjednici Vlade, te da se o ovako važnim državnim pitanjima odlučuje na taj način. Pored toga, sporazum predviđa prilagođavanje crnogorskog zakonodavstva potrebama odabranih projekata i investitora, što je direktno suprotno principima pravne sigurnosti i jednakosti pred zakonom.

● Kršenje Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju EU – Sporazum o saradnji u oblasti turizma i razvoja nekretnina između Vlade Crne Gore i Vlade UAE predviđa realizaciju projekata kroz model neposredne pogodbe u izboru investitora, bez sprovođenja transparentnih i nediskriminatornih postupaka javnih nabavki, što je u suprotnosti sa principima jednakog tretmana svih tržišnih učesnika, kako je propisano Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju između Crne Gore i EU. Ovakav pristup može dovesti do narušavanja fer konkurencije i favorizovanja određenih investitora, što je u suprotnosti sa pravilima EU o konkurenciji. Dodatno, davanje posebnih pogodnosti investitoru iz UAE može se smatrati oblikom nedozvoljene državne pomoći, što je takođe zabranjeno Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju. EU pravila o konkurenciji zahtijevaju da se državna pomoć odobrava samo pod određenim uslovima i uz prethodnu kontrolu, kako bi se osigurala fer tržišna utakmica.

● Kršenje principa iz Arhuske konvencije: javnost nije bila blagovremeno i adekvatno informisana niti uključena u proces donošenja odluka. Ovakav sporazum, ne samo da nije ustavan i krši zakone države Crne Gore, već ne poštuje ni međunarodne konvencije čije smo potpisnice, poput Arhuške koja građanima garantuje pravovremeno i potpuno informisanje, učestvovanje u donošenju odluke i pristup pravdi u pitanjima životne sredine.

● Nepoštovanje Zakona o zaštiti prirode i Zakona o procjeni uticaja na životnu sredinu, u slučaju realizacije najavljenog projekta na Velikoj plaži – Velika plaža proglašena je zaštićenim prirodnim dobrom – spomenikom prirode 1986. godine. Prema Zakonu o zaštiti prirode (Sl. list 054/16 od 15.08.2016, 018/19 od 22.03.2019, 084/24 od 06.09.2024.), na ovom području i u njegovoj neposrednoj okolini, koja čini sastavni dio zaštićenog prirodnog dobra, zabranjeno je obavljati radnje, aktivnosti i djelatnosti koje ugrožavaju obilježja, vrijednosti i ulogu spomenika prirode. Istim Zakonom, članom 39 (“Službeni list Crne Gore”, br. 054/16 od 15.08.2016) definisano je korišćenje zaštićenog područja. Ovaj član propisuje da se zaštićena područja mogu koristiti u skladu sa studijom zaštite, odnosno prostornim planom posebne namjene, planom upravljanja zaštićenog područja i na osnovu dozvola u skladu sa ovim zakonom.

Nadalje, zabranjeno je korišćenje zaštićenih područja na način koji prouzrokuje:
– oštećenje zemljišta i gubitak njegove prirodne plodnosti;
– oštećenje površinskih ili podzemnih geoloških, hidrogeoloških i geomorfoloških
vrijednosti;
– oštećenje morskih zaštićenih područja;
— smanjenje biološke i predione raznovrsnosti;
– zagađivanje ili ugrožavanje podzemnih i površinskih voda.

Tokom 2022. godine urađena je studija revizije granice, statusa, kategorije i režima zaštite, ali zakonom predviđena procedura nije nastavljena, odnosno završena. S tim u vezi, prije bilo kakvih daljih koraka potrebno je završiti proces revizije zaštićenog područja u što kraćem roku i dodijeliti odgovarajući status zaštićenog područja, kako Velikoj plaži, tako i Adi Bojani, shodno važećem nacionalnom zakonodavstvu, od kontakta plaže s kopnom do glavnog puta. Takođe, za ovo područje nije rađen Plan upravljanja. Te stoga, pored Zakona o zaštiti prirode, Prostorni plan posebne namjene (PPPN) za Obalno područje Crne Gore je relevantan dokument sa čijim smjernicama se mora uskladiti eventualno korištenje prostora Velike plaže. PPPN za Obalno područje Crne Gore Veliku plažu i Bojanu prepoznaje kao jedno od područja najveće ranjivosti uz preporuke za optimalno korišćenje. Takođe, analiza ranjivosti mora kao najranjiviji dio obalnog područja otvorenog mora naglašava uski plitki pojas od Valdanosa do ušća Bojane.

KONFLIKT SA VAŽEĆOM STRATEŠKOM I PROSTORNOM DOKUMENTACIJOM

● Projekat je u suprotnosti sa važećim Prostornim planom Crne Gore, kao i nacrtom novog PPCG u koji su utkane smjernice integrisanja biodiverziteta u javne politike izrađene od strane Ministarstva ekologije. Ovi dokumenti, najvišeg reda, prepoznaju višestruki značaj Velike plaže i njenog zaleđa, naglašavajući potrebu za posebnim pravilima upravljanja prostorom, zasnovanim na principima očuvanja i održivog korišćenja. Održiv razvoj ovog područja neraskidivo je vezan za očuvanje njegovog pejzažnog integriteta, prirodnih vrijednosti i visoke ekološke osjetljivosti, koje ga čine ključnim dijelom jedinstvenog ekosistema u spoju sa rijekom Bojanom, Adom Bojanom, Solanom i Šaskim jezerom. Prva ideja za investicije koja je entuzijastično predstavljena javnosti kao prilika koja se ne smije propustiti odnosi se na pomenuto područje Delte Bojane koja je prepoznata u svim relevantnim strateškim dokumentima Crne Gore kao područje od izuzetnog značaja koje je neophodno zaštititi zbog svoje jedinstvene biološke raznovrsnosti i ekološke vrijednosti. Pored toga, ova područja uživaju zaštitu na nacionalnom i međunarodnom nivou kroz statuse IBA, IPA, Ramsar, kandidat za Emerald i potencijalno Natura 2000 područje. Stoga smatramo krajnje neprimjerenim da se na ovom najvrijednijem prostoru, koji je već zaštićen važećim zakonodavstvom, planira potpuna i trajna devastacija. Nedopustivo je da se ignorišu i ne poštuju strateški planovi države Crne Gore koji se odnose na zaštitu prirodnih vrijednosti. Zbog toga Vas pozivamo da u svom djelovanju insistirate na dosljednosti u sprovođenju strateških planova.Dodatan razlog za brigu je činjenica da Vlada već par mjeseci drži Prostorni plan Crne Gore u fioci i ne usvaja ovaj dokument koji je ključni za buduće planiranje prostora kao našeg najvažnijeg resursa. Naime, Prostorni plan Crne Gore važio je do 2020. godine, dok je proces izrade novog plana započet tek nekoliko godina kasnije. Njegov nacrt predstavljen je na javnoj raspravi koja je trajala od januara do aprila 2024. godine. Iako nijesmo zadovoljni predlogom ovog plana jer sadrži kontroverzna rješenja i uvodi izmjene kojima smo se u toku njegove izrade žustro protivili, moramo naglasiti da novi Prostorni plan Crne Gore i dalje nije usvojen, iz razloga koji nam nijesu poznati. Opravdano sumnjamo da će, nakon javnih konsultacija koje su davno zaključene, dakle – iza zatvorenih vrata, biti naknadno izmijenjen u skladu sa nedavno najavljenim projektima koji nemaju uporište u javnom interesu (npr. novi grad na Veljem Brdu i velike investicije najavljenih arapskih investitora na 12km Velike plaže i njenog zaleđa). Smatramo da vršenje pritiska na obrađivače plana i naknadno unošenje krupnih izmjena koje mogu imati nesagledive posljedice po životnu sredinu, lokalnu ekonomiju i kvalitet života građana predstavlja neprihvatljivo narušavanje prostora Crne Gore.

● Nacionalna strategija održivog razvoja, kao i obaveze iz Poglavlja 27 (Životna sredina i klimatske promjene) jasno ukazuju na potrebu usklađivanja projekata sa principima održivosti. Strategija održivog razvoja Crne Gore do 2030. godine i Strategija razvoja turizma 2022–2025. zajednički ističu da su očuvani pejzaži i jedinstveni ekosistemi ključni resurs za razvoj održivog turizma. Prirodna bogatstva, raznolikost pejzaža i visok nivo biodiverziteta predstavljaju osnov za stvaranje autentične i kvalitetne turističke ponude, koja doprinosi ekonomskom rastu, zaštiti životne sredine i boljem kvalitetu života lokalnog stanovništva. Poseban značaj daje se razvoju ekoturizma i ruralnog turizma, kao oblika koji uvažavaju prirodne i kulturne vrijednosti Crne Gore. U okviru pregovora sa Evropskom unijom, Poglavlje 27 dodatno naglašava važnost očuvanja prirodnih pejzaža i ekosistema kao preduslova za održivi razvoj države. EU zahtijeva usklađivanje sa zakonodavstvom u oblasti zaštite prirode, posebno kroz identifikaciju i očuvanje područja od posebne vrijednosti, kao što je mreža Natura 2000. To podrazumijeva očuvanje biodiverziteta i prirodnih staništa, što je od ključnog značaja za ekološku stabilnost i dugoročni razvoj Crne Gore.

● Ovakav projekat je u direktnoj koliziji sa Strategijom regionalnog razvoja Crne Gore do 2027. godine, jer je u suprotnosti sa nizom njenih strateških i operativnih ciljeva. Konkretno, Strateški cilj 3, koji se odnosi na povećanje konkurentnosti regiona kroz unapređenje infrastrukture, poboljšanje poslovnog ambijenta i razvoj prioritetnih sektora sa potencijalom rasta, dovodi se u pitanje s obzirom na to da isti investitorrealizuje gotovo identičan projekat svega nekoliko stotina kilometara dalje, u Albaniji, čime se umanjuje jedinstvenost i konkurentska prednost Crne Gore. Projekat je takođe u suprotnosti sa Operativnim ciljem 3.1 – povećanje regionalne konkurentnosti, kao i ciljem 3.2 koji se fokusira na diverzifikaciju turističkog proizvoda, prerađivačku industriju i valorizaciju kulturne baštine, jer predviđeni sadržaji ne doprinose razvoju autentične i održive ponude. Nadalje, Operativni cilj 3.4, koji podrazumijeva unapređenje uslova za proizvodnju visokokvalitetne, organske hrane i obezbjeđenje održivog dohotka za poljoprivrednike, doveden je u pitanje imajući u vidu da se jedan dio Velike plaže tradicionalno koristi za ispašu, koja doprinosi očuvanju prirodnih staništa. Konačno, projekat je u suprotnosti i sa Operativnim ciljem 3.5, jer predviđa devastaciju postojećeg spomenika prirode – zaštićenog područja, čime se direktno narušavaju ciljevi zaštite životne sredine, razvoja održive energetike i borbe protiv klimatskih promjena.

● Ne postoji usklađenost sa Zelenom agendom za Zapadni Balkan kojom Crna Gora obavezala na zaustavljanje gubitka biodiverziteta, zaštitu i obnovu ekosistema (u skladu sa oblasti 5. Biodiverzitet: zaštita i obnova prirode i ekosistema, Sofijska deklaracija od 10.11.2020) i razvoj planova u cilju zaštite i očuvanja morskih područja (u skladu sa tačkom 52. AP sprovođenja Sofijske deklaracije 2021–2030 i pokazateljima uspjeha)

● Očigledna je i suprotnosti sa nedavno usvojenim ažuriranim Nacionalno utvrđenim doprinosom (NDC) Crne Gore za 2030. i 2035. godinu kojim se Vlada Crne Gore opredjelila da će ostvariti cilj neutralnosti degradacije zemljišta koji ima ključnu ulogu u sprovođenju mjera ublažavanja i mjera prilagođavanja, te pravi vezu sa Nacionalnim Planom Adaptacije. Realizacija pomenutih megalomanskih investicija zasigurno sprečava dostizanje ambicioznih ciljeva zadatih ovih dokumentom a koji se odnose na borbu protiv klimatskih promena.

● Globalni okvir za biodiverzitet (Global Biodiversity Framework – GBF), kroz Cilj 3, postavlja jasnu obavezu da se do 2030. godine najmanje 30% kopnenih i slatkovodnih, kao i 30% morskih i obalnih područja, posebno onih od ključnog značaja za biodiverzitet, ekosistemske funkcije i usluge, efikasno zaštiti i njima održivo upravlja. Ova zaštita treba biti ostvarena kroz ekološki reprezentativne, međusobno povezane i pravedno upravljane sisteme zaštićenih područja i drugih efektivnih mjera očuvanja, uz puno uvažavanje prava lokalnih i tradicionalnih zajednica, gdje je to primjenjivo. U tom kontekstu, brisanje postojećih prostranih i vrijednih zaštićenih područja – naročito onih koja su rijetka i od međunarodnog značaja poput Velike plaže – predstavlja direktno odstupanje od ovog cilja i nikako ne može biti opravdan.

NEGATIVAN UTICAJ NA BIODIVERZITET I ZAŠTIĆENA PRIRODNA PODRUČJA

● Planirana lokacija zahvata se nalazi u blizini ili unutar granica zaštićenih područja. Po podacima Centralnog registra, zatim Rješenja Republičkog zavoda za zaštitu prirode objavljenog u Sl. lista SRCG br. 30/68 i Anketnog lista za zaštićenu prirodnu baštinu (stanje na dan 31.12.1976) Velika plaža je zaštićeno područja kao rezervat prirodnog predjela površine 600ha. U registru Nacionalno zaštićenih područja (https://cloud.gdi.net/smartPortal/zppCG) koji vodi Agencija za zaštitu prirode Crne Gore navodi se da je ovo područja zaštićeno u kategoriji Spomenik prirode (IUCN kategorije III), sa dodjeljenim nacionalnim kodom MNE052812196813. Područje obuhvata prostor od kontakta plaže sa morem do glavnog puta u Gornjem i Donjem Štoju, dok su istočna granica zaštićenog područje rijeka Bojane a zapadno se pruža do Port Milene.

● Relevantne studije su potvrdile da je biodiverzitet ptica delte Bojane, visoko iznad onog u područijima slične veličine, a to je preko 237 vrsta ptica, od kojih je 114 gnjezdarica, 52 su regularne migratorne vrste a 51 su rjeđi posjetioci. Ovo govori o izuzetnim karakteristikama staništa i njihovoj očuvanosti na ovom području. Od 352 vrste ptica koliko ih je evidentirano u Crnoj Gori, postoji 15 globalno ugroženih vrsta od kojih je čak njih 9 vezano za prostor delte Bojane. Status skoro ugroženih ima 16 vrsta a od njih je čak 12 vezano za prostor delte Bojane.

Od 48 ugroženih vrsta ptica na Crvenoj listi ptica Crne Gore, čak 35 vrsta, odnosno 73% njih nalazi se na prostoru delte Bojane i bile bi direktno ugoržene ovim projektom što je nesaglediv negativni uticaj i gubitak koji se kosi sa svim opredeljenjima, zakonima, strategijama, konvecnijama iz domena zaštite prirode. Da stvar bude jasnija, procjena se odnosi samo na vrste koje su gnjezdarice jer je za njih rađena procjena, taj broj je puno veći kada bi se uključile i migratorne vrsta kao i one zimujuće.

Radi poređenja, ako bismo uzeli u obzir da je 633.158 stanovnika Crne Gore ugroženo (kao pomenutih 48 vrsta), 73% stanovništa bilo bi 462.206 hiljada.

Zamislite projekat koji u tom obimu izazvao iseljavanje ljudi kao što bi realizacijom ovog projekta to bilo za ptice.

Od 227 vrsta koje gnijezde u Crnoj Gori, njih 12 gnijzedi samo u delti Bojane i nigdje drugdje na prostoru čitave države. Svih 12 vrsta su vrste koje su ugrožene, rijekte i čije populacije su ozbiljno ugrožene i osjetljive, čime su i tretirane kao Aneks I vrste Ptičije Direktive čime ovaj prostor određuju kao buduće Natura 2000 područje.Od 33 važna područja za ptice u Crnoj Gori (Important Bird Areas), delta Bojane se nalazi na prvom mjestu po broju ptica koje je konkurišu za ovaj status. Čak ispred Skadarskog jezera i Ulcinjske solane.

● Cijela Velika plaža je centar biodiverziteta uzimajući u obzir različite kriterijume: bogatstvo vrsta, raznovrsnost staništa, broj ugroženih vrsta i staništa, broj vrsta koje su zaštićene nacionalnom legislativom. Izdvojeni dio Velike plaže sadrži 12 staništa sa Direktive o staništima, odlične i dobre reprezentativnosti. Značajem se izdvajaju tipovi staništa: *2270 Borove šume na obalnim dinama i *3170 Mediteranske  povremene lokve, zbog toga što su na Direktivi označena kao prioritetna za zaštitu, a rijetka su u Crnoj Gori. Tipične plitke mediteranske lokve optimalno su razvijene baš u zaleđu Ulcinjske plaže, sa brojnim karakterističnim vrstama izuzetno rijetkim za floru Crne Gore i Balkanskog  poluostrva, predstavljaju floristički dragulj i moraju biti od prioritet za zaštitu na nacionalnom nivou.

● Obalne dine (staništa kodova 2110, 2240, 2230, 2190) odlukuje bogat i specifičan biodiverzitet, stanište su više zaštićenih vrsta i pružaju zaštitu obale od oluja. Važno je istaći da su obalne dine u Crnoj Gori prisutne samo na Velikoj plaži i Adi Bojani, tako da se ova staništa moraju očuvati. Na Velikoj plaži raste 10 biljnih vrsta koje su zaštićene zakonom: Pancracium maritimum, Salsola soda, Salsola kalii, Calystegia soldanella, Cakile maritima, Euphorbia paralias, Limonium angustifolium, Polygonum maritimum, Echinophora spinosa, Eryngium maritimum., Utricularia minor. Od 2006. godine, kada je objavljena lista zaštićenih vrsta, na Velikoj plaži je pronađeno još 5 biljnih vrsta koje se bilježe samo na ovom području i ugrožene su (EN) ili kritično ugrožene (CR) po IUCN kategorizaciji. Sasvim sigurno će se naći na novoj listi zaštićenih vrsta Crne Gore.

Populacije navedenih biljaka su poslednjih godina smanjenjene, posebno populacija mlječike (Euphorbia paralias) koja je prema IUCN kategorizaciji ugrožena (EN) vrsta. Pored toga Velika plaža je i jedina poznata lokacija za izlijeganje mladih glavate kornjače (Caretta caretta) te samim tim predstavlja izuzetnu važnost sa aspekta marinskih ugroženih vrsta. Zaleđe Velike plaže predstavlja značajno stanište zakonom zaštićene vrste – Skadarske žabe (Pelophylax shqipericus), koja se prema IUCN crvenoj listi, kako na globalnom, tako i na nacionalnom nivou, nalazi u kategoriji ranjivih vrsta (VU – Vulnerable).

● U Smjernicama za integraciju biodiverziteta, koju je razvilo Ministarstvo ekologije, održivog razvoja i razvoja sjevera naglašena je potreba za zaštitom ovog područja: Obzirom  da su *2270 Borove šume na obalnim dinama i *3170 Mediteranske povremene lokve prema Direktivi o staništima prioritetne za zaštitu, u skladu sa međunarodnim standardima i zahtjevima, potrebno je očuvati sve površine u državi.Ovo znači da se na površinama navedenih staništa ne smiju planirati infrastrukturni projekti. Zbog značaja obalnih dina, kako sa aspekta bogatog biodiverziteta tako i sa aspekta zaštite obale od abrazije morskom vodom, dine se ne smiju zauzimati infrastruktnurnim objektima. Ova staništa su veoma fragilna i njihova fragmentacija bi dovela do destrukcije dinskog ekosistema. Ostala NATURA 2000 staništa je neophodno očuvati u površini od 50 %. Prilikom realizacije razvojnih projekata u cijeloj zoni Velike plaže (kao i na kompletnom primoriju) važno je očuvati što veće površine pod prirodnom vegetacijom, čak i u blizini smještajnih kapaciteta. Prilikom bilo kakvih intervencija u prostoru neophodno je definisati i sprovesti ex situ mjere zaštite za vrste koje su ugrožene (EN) ili kritično ugrožene (CR).

● Povoljan ekološki status Ulcinjske solane, koji je jedno od završnih mjerila za pristupanje Crne Gore Evropskoj uniji, biće doveden u pitanje realizacijom ovog sporazuma, budući da su Velika plaža i Ulcinjska solana dio neraskidivog ekosistema.

● 2024. Godine, italijanski naučnici, angažovani od strane Ministarstva ekologije a u okviru projekta koji finansira EU, uradili su studiju “Support to Project Preparation for  nvironment and Climate Change Sector, Montenegro”. U njoj se navodi da je opstanak Velika plaže ključan za očuvanje ekološke dimenzije u Crnoj Gori, te da njen reljef štiti od erozije i daljih poplava.

EKONOMSKI UTICAJ NA LOKALNU ZAJEDNICU I ODRŽIVI TURIZAM

● Projekat prijeti da destabilizuje postojeći model lokalne ekonomije, koji se dominantno oslanja na ekološki i kulturni turizam.
● Potencijalno gubljenje radnih mjesta u sektoru turizma, ribarstva i poljoprivrede.

Megaprojekti ove vrste čine zajednicu zavisnom od njihove sudbine: u slučaju realizacije, projekat privatnog stranog investitora (koji će na Veliku plažu polagati pravo narednih 99 godina) biće veći i važniji od Ulcinja. Određivaće koji su poslovi dostupni, kakvi će biti uslovi za rad i koliko će taj rad biti plaćen. Obeshrabruje situacija u Tivtu i Herceg Novom: sa razvojem luksuznih marina, stanovanje postaje preskupo i nedostupno ljudima koji žive i rade u ovim gradovima, čak i kada imaju dobro plaćene poslove u novim firmama. Takođe se otvara pitanje uslužnog osoblja, kako će oni da žive u novoj luksuznoj enklavi od svojih prosječnih zarada? Da li je to ekonomska budućnost – i jedina ekonomska mogućnost – koju želimo da ostavimo sljedećoj generaciji? Ili bi bilo pametnije razmisliti o tome kako da se ulcinjska privreda ubuduće razvija kroz preplitanje različitih društvenih, ekoloških i ekonomskih niti. Imajmo u vidu primjer iz Albanije: gdje je isti investitor obećao jedinstvenu mediteransku marinu i “Dubai na Jadranu”, i zprobleme (sa EU regulativom, sa izvođačima…). Čak i da taj projekat bude realizovan, da li je građanima i građankama Crne Gore, bolje da imaju jedinstvenu Veliku plažu, ekosistem kakvog nema drugdje, ili još jedan copy-paste Dubai?

● Izostanak studije o stvarnim ekonomskim koristima za lokalno stanovništvo – „razvoj“ koji ne uključuje lokalnu zajednicu ne može biti održiv. Velika plaža u Ulcinju nije samo najduža plaža na Jadranu – ona je srž lokalne ekonomije, kulture i identiteta.

Na njoj se temelji život hiljada ljudi koji žive od porodičnog smještaja, male ugostiteljske ponude, ribarstva i poljoprivrede. Najavljeni grandiozni turističko-stambeni projekat, po svemu sudeći, ne vodi računa o toj stvarnosti. U pitanju je model koji potencijalno mijenja karakter čitavog područja, a da pri tome nije jasno kako će lokalna zajednica imati koristi. Nadalje, samo za izgradnju onoga što se najavljuje u vrijednosti od 35 milijardi eura, što ostaje u domenu teorije, potrebno je na desetinje hiljada radnika (jeftine radne snage) koja bi živjela u Ulcinju. Dakle samo taj privremeni boravak ima uticaj na lokalnu zajednicu.

Turizam u Ulcinju, kakav se do sada razvijao, bio je uglavnom niskoprofitan za velike investitore, ali stabilan i održiv za lokalne porodice. Temelji se na autentičnosti, prirodnim resursima, malim ulaganjima i ličnom kontaktu sa gostima. Uvođenje masovne stanogradnje i luksuznih kompleksa taj model mijenja iz korijena. Postoji bojazan da lokalna privreda, koja zavisi od direktnog kontakta sa turistima, gubi osnovu svog opstanka. U slučaju gradnje zatvorenog ili poluzatvorene cjeline, Ulcinj više ne bi bio ista destinacija jer bi glavni resurs bio van domašaja gostiju koji tradicionalno dolaze u Ulcinj.

Iz do sada poznatih informacija, model podsjeća na projekte poput Beograda na vodi, ili projekta u Draču: (1) Investitor dobija zemljište u zakup, (2) koristi ga kao zalog za kredit, a (3) zatim finansira izgradnju kroz preprodaju stanova.

U ovakvom sistemu, investitor ulaže vrlo malo svog novca, koristi atraktivnost lokacije da bi podigao profit, a sav rizik – finansijski i ekološki – ostaje na državi i opštini. To nije partnerstvo, to je prebacivanje tereta sa privatnog na javni sektor.

Međunarodni sporazum dodatno stavlja investitora u privilegovan položaj u odnosu na druge, i ne doprinosi unaprjeđenju poslovnog ambijenta, naprotiv, pokazuje da ni sama vlada ne vjeruje u svoje propise i svoju administraciju, niti poznaje vrijednost svoje imovine.

Formalno, zemljište se ne prodaje – daje se u dugoročni zakup. Međutim, ono što ostaje van fokusa javne rasprave jeste činjenica da se zgrade, zajedno sa stanovima u njima, prodaju i postaju privatno vlasništvo krajnjih kupaca ili investitora. Time se stvajavnog nadmetanja – jer važeći zakonski okvir predviđa da se, u slučaju kada je predmet zakupa zemljište predviđeno za gradnju vila, investitoru može, uz svojinu nad objektom, izuzetno prenijeti i pravo svojine nad dijelom zemljišta neophodnim za redovnu upotrebu tog objekta. Na taj način, zakup se u praksi može pretvoriti u faktičku privatizaciju zemljišta, bez transparentne procedure.

Ulcinj, a naročito Štoj i Velika plaža, već sada imaju velike infrastrukturne probleme. Nedostatak kanalizacije, nedovoljan kapacitet vodovoda, problemi sa saobraćajem i odvozom otpada – sve to ugrožava i sadašnji turizam. Planiranje novih objekata bez prethodnog rješavanja ovih pitanja je recept za katastrofu. Infrastrukturna ulaganja se mjere u stotinama miliona eura, što ni država ni opština trenutno nemaju. Postavlja se pitanje, kako se preuzima odgovornost za izgradnju infrastrukture za projekat za koji se ne zna ni koliko će imati zgrada, ni hotela, ni šoping centara, osim što se zna da će biti grandiozan? Kako država unaprijed preuzima potencijalno milijarde eura obaveza, a da za to nema ni novac, ni kapacitet, ni plan?

Nevladine organizacije, potpisnice inicijative „Velika plaža ili velika laža“
Centar za zaštitu i proučavanje ptica
Dr Martin Schneider-Jacoby Association -MSJA
NVO KANA/ko ako ne arhitekt
NVO Parkovi Dinarida
Centar za istraživačko novinarstvo CIN CG
CEE Bankwatch Network
Crnogorsko društvo ekologa
NVO Green Home
NVO MogUL
Portal Ulcinj info
NVO Mreža za afirmaciju nevladinog sektora MANS
NVO Expeditio
NVO EnvPro
Organizacija KOD
NVU Biciklo.me
Centar za građansko obrazovanje CGO
NVO Gradionica

Napomena: Naslov je dao PCNEN