Apeli za povećanjem poreza i striktnijim planiranjem imaju za cilj obuzdavanje plimnog talasa stranih kupaca nekretnina u Crnoj Gori

Piše: Neđeljko Rudović/BIRN

Crnogorska vlada je pod sve snažnijim pritiskom da poveća poresku stopu na promet nekretninama jer je sve više onih koji izražavaju zabrinutost zbog neobuzdanog porasta prodaje nekretnina stranim državljanima, pogotovo na primorju, što bi moglo nanijeti dodatnu štetu prirodnom okruženju, ali i privući mafiju iz stranih zemalja.

Ova mlada nezavisna država na jugoistočnoj obali Jadrana postala je u posljednjih nekoliko godina popularno stjecište potencijalnih kupaca kuća za ljetovanje na Crnogorskom primorju.
 
Zbog niskih cijena u odnosu na zemlje okruženje, naročito Hrvatsku, ali i prirodnih ljepota i pogodnog geografskog položaja – imajući u vidu da se avionom do Rima stiže za nešto više od sat vremena, a za oko dva sata do većine ostalih evropskih prestonica – sve je više kupaca crnogorskih nekretnina iz inostranstva.
 
Ipak, neki smatraju da crnogorske vlasti ne koriste u dovoljnoj mjeri ovakvu situaciju da izvuku dodatne budžetske prihode. Neki predstavnici opozicije takodje žele da država rigoroznije kontroliše priliv novca iz inostranstva, pogotovo iz Rusije, kako se ne bi desilo da Crna Gora postane omiljena destinacija novih ruskih bogataša s imovinom sumnjivog porekla.
 
Vlada je potvrdila kako razmatra mogućnost povećavanja postojeće poreske stope od dva odsto na promet nekretninama, ali ne planira značajno povećanje jer ne želi da odvrati inostrane kupce.
 
Tržište nekretnina u Crnoj Gori i dalje dinamično raste. Aktuelne cijene po kvadratnom metru placeva na primorju kreću se – zavisno od lokacije – izmedju 50 i 200 evra, dok se cijena stambenog prostora po kvadratnom metru kreće od 1.500 do 3.000 evra. Štaviše, u agencijama za prodaju nekretnina procjenjuju da će cijene, zbog ogromne potražnje, sve više rasti, kao što je to i bio slučaj u protekle tri godine.
 
Podaci crnogorskog Ministarstva finansija pokazuju da se prihod od prodaje nekretnina u 2006. godini praktično učetvorostručio u odnosu na 2004. godinu, dostižući brojku od ukupno 750 miliona evra.
 
To se vidi i po tome što je za porez na promet nekretninama u 2006. godini naplaćeno čitavih 14,64 miliona evra, dok je u 2005. godini naplaćeno skoro tri puta manje – 5,14 miliona. U 2004. godini od poreza na nekretnine u državnu i opštinske kase slilo se svega 3,84 miliona evra.
 
Ovi podaci očito pokazuju da je došlo do rapidnog rasta potražnje za nekretninama, ali i da bi država mogla od toga zaraditi mnogo više ukoliko bi povećala poresku stopu na promet nekretninama.
 
U ovom trenutku, da bi mogli kupiti zemlju u Crnoj Gori, stranci – pretežno Rusi, Britanci i Irci, po podacima agencija za nekretnine – moraju osnovati firme u Crnoj Gori jer, po važećem zakonu, strani državljani u svojstvu fizičkih lica ne mogu postati vlasnici nekretnina u Crnoj Gori.
 
Nebojša Medojević, lider Pokreta za promene, najjače opozicione stranke, kaže da bi vlada trebalo da bolje iskoristi ovu zakonsku odredbu nego što to sada čini.
 
"Naš predlog je da se uvede zakonska obaveza da sve te firme zaposle najmanje po jednog domaćeg radnika", kaže Medojević. "Tih stranih firmi je oko 10.000, a to bi značilo još 10.000 novih radnih mjesta".
 
"Uz to, mora se uvesti obaveza da se gradi samo ono što je urbanističkim planom i predvidjeno. Dakle, ako hoćeš da kupiš nešto, moraš da gradiš hotel takav i takav. U suprotnom, ne možeš kupiti tu nekretninu", zaključuje Medojević.
 
U ovom trenutku, u Crnoj Gori ne postoje koherentan sistem propisa u ovoj oblasti, što praktično znači da vlasnici mogu raditi što god žele sa svojom zemljom, ne uzimajući u obzir neophodnu infrastrukturu poput vodovoda, elektrodistributivne mreže, kanalizacije i prilaznih puteva.
 
Medojević je rekao da bi trebalo uvesti i naplatu boravišnih taksi za one vlasnike koji ne žive duže od šest meseci u stambenim objektima koje su kupili, ali i poseban porez za vlasnike onih nekretnina koje se ne koriste kako je to propisima predvidjeno.
 
On, takodje, insistira i da se porez od dva odsto na promet nekretnina poveća, te da se novac od tog poreza iskoristi za razvoj nerazvijenog sjevera Crne Gore.
 
U susjednoj Hrvatskoj, kako domaće tako i strane kompanije i pojedinci moraju plaćati porez na kuće za odmor u njihovom vlasništvu. Njega naplaćuju lokalne opštine i obračunava se po stopi od 5 do 15 kuna po kvadratnom metru. Kuće za odmor su sve one kuće koje se koriste povremeno ili sezonski. Pored toga, svi turisti moraju da plaćaju boravišnu taksu koja iznosi oko jednog evra.
 
Crnogorska vlada je opreznija u svom pristupu, strahujući da ne odvrati potencijalne kupce koji su tek odnedavno otkrili ovu malenu republiku na jadranskoj obali. Pomoćnica ministra finansija Koviljka Mihajlović kaže za Balkan insajt da je ministarstvo dobilo inicijative i od poreskih službi da se porez na promet nekretnina poveća.
 
"Mi ćemo sigurno tokom ove godine napraviti procjene i, najvjerovatnije, donijeti odluku o povećanju poreza, s tim sto to povećanje ne bi trebalo da bude preveliko, a stupilo bi na snagu od januara sledeće godine", kaže Mihajlovićeva.
 
Ona ističe da se Crna Gora opredijelila za niske poreske stope, te da zato porez na promet nekretnina sa sadašnjih dva odsto neće biti drastično povećan da ne bi destimulativno djelovao na potencijalne kupce.
 
U crnogorskoj vladi, medjutim, za sada nema reakcija na zahtjev "Pokreta za promene" da se posebna pažnja posveti porijeklu novca koji ulazi u Crnu Goru.
 
Medojević smatra da je dobar dio tog novca iz sumnjivih izvora. "Nekretnine se uglavnom plaćaju gotovinom, a ne preko računa", rekao je Medojević "Država mora biti oprezna upravo zbog mogućnosti pranja novca jer on dolazi razradjenim kanalima. Problem je što iza takvog ruskog novca dolazi i ruska mafija koja je njegov vlasnik".
 
Već dugo postoje sumnje da stranci u Crnoj Gori, pogotovo Rusi, zapravo "peru" novac kupovinom nekretnina u Crnoj Gori.
 
Policija trenutno istražuje slučaj dvojice ruskih gradjana uhapšenih na podgoričkom aerodromu u decembru 2006. godine kod kojih je pronadjeno u ručnom prtljagu 745.000 evra i 6.100 američkih dolara. Oni nijesu bili u mogućnosti da pokazu bilo kakav dokaz o porijeklu tog novca. Istražni postupak je još uvijek u toku.
 
Medojević strahuje od plimnog talasa ruskih biznismena sumnjive proslošti koji u Crnoj Gori pokušavaju da zametnu trag svom nelegalno stečenom novcu.
 
Siniša Stevović, lider nevladine organizacije "Most" i predvodnik još jedne nevladine grupacije "Zeleno je in", smatra da nekontrolisana ekspanzija tržišta nekretninama ugrožava prirodno okruženje i dodatno vrši pritisak na dotrajalu infrastrukturu.
 
U Hrvatskoj, Ministarstvo pravosudja kontroliše kupovine nekretnina čitavom dužinom popularnog hrvatskog primorja i odobrava svaku pojedinačnu transakciju.
 
Zasebno Ministarstvo mora, turizma, prometa i razvitka Republike Hrvatske postalo je aktivnije tokom poslednjih godina u pogledu poštovanja onoga što je zacrtano u opštim i lokalnim urbanističkim planovima.
 
U Hrvatskoj, porez na promet nekretninama iznosi pet odsto od vrijednosti transakcije i, kao u Crnoj Gori, poreska stopa je jedinstvena, odnosno ne primjenjuje se samo na strane državljane.
 
Vratimo se, ipak, u Crnu Goru. Stevović kaže da dva posto poreza na promet nekretnina ne može pokriti ni troškove izrade samih urbanističkih planova, a kamoli popravke i izgradnje dotrajale infrastrukture – vodovoda, kanalizacije, puteva, deponija i elektroenergetske mreže – koja ne zadovoljava ni trenutne potrebe.
 
"Poljoprivredno zemljište neplanski se pretvara u divlja naselja čime se sužavaju mogućnosti za njegovo održivo korišćenje i održavanje", rekao je on.
 
Za razliku od Stevovića, ekonomski analitičar Predrag Drecun smatra da se tržišne slobode u prometu nekretninama ne mogu kanalisati i ograničavati tako lako kako to neke opozicione vodje i lideri civilnog društva zamišljaju.
 
Drecun kaže da bi bilo teško nametnuti rješenja koja neće sputavati investitore. Sugerisao je da bi Crna Gora mogla da slijedi primjer Velike Britanije gdje se strani državljani podstiču da kupuju kuće na 99 godina umjesto da postaju vlasnici zemljišta.
 
"Kako stvari sada stoje, Crna Gora bi mogla postati katastarsko vlasništvo stranaca", kaže Drecun. "Zato treba razmisliti o tome da se zemljište ustupa na korišćenje uz odgovarajuću naknadu na 99 godina, kao što su to Britanci uradili".
 
*Nedeljko Rudovic je koordinator BIRN-a za Crnu Goru. Balkan insajt je BIRN-ova internet publikacija.